Arveoppgjør med odelseiendom

Når eier av en odelseiendom dør vil det oppstå spørsmål om hvem som skal overta eiendommen. Hvem som er arving er ikke nødvendigvis sammenfallende med den som har best odelsrett eller åsetesrett. Arveretten er regulert i arveloven, mens odelsloven har regler om odelsrett og åsetesrett.

Odelsrett er ikke en arverett

Odelsrett gir ikke krav på arv. Odelsretten gir kun en rett til å overta (løse) eiendommen dersom eiendommen overføres til en ny eier som har svakere odelsrett enn den som krever eiendommen løst til seg. Åsetesrett er en særskilt rett for livsarvinger (barn og barnebarn) til å overta eiendommen på arveskiftet til åsetestakst.

Rett til å kreve eiendommen utlagt på skiftet

Den med best odelsrett og/eller åsetesrett kan gjøre krav på å overta eiendommen på skiftet etter avdøde, jf skifteloven § 62.

Med mindre partene er enige om en takst på eiendommen, må eiendommens verdi fastsettes av domstolen ved en såkalt skiftetakst, jf skifteloven § 125. Prinsippene for takseringen vil være at dersom eiendommen skal utlegges til en med åsetesrett skal det avsies en åsetestakst i medhold av odelsloven § 56. En åsetestakst vil normalt være lavere enn hva andre må betale for å overta eiendommen. Hvis løseren ikke har åsetesrett – kun odelsrett – skal det avsies en odelstakst, jf odelsloven § 49. Ved en odelstakst skal prisen ta utgangspunkt i hva en vanlig kjøper vil være villig til å betale for eiendommen under forutsetning av at den i hovedsak skal brukes til landbruksformål.

Dersom takstbeløpet blir høyere enn hva løseren har krav på i arv etter avdøde, må vedkommende innbetale differansen til boet. Det økonomiske oppgjøret knyttet til et slikt skifte kan være komplisert. Det skal her nevnes at avdødes gjeldssituasjon kan medføre at en åsetesarving må tåle å avstå «åsetesfradraget» for å dekke avdødes gjeld.

Beskyttelse av gjenlevende

Gjenlevende ektefelle og gjenlevende samboer (i ekteskaplignende forhold) som bor og driver eiendommen, vil i mange tilfelle ha rett til å beholde bruken av eiendommen i mange år etter at ektefellen er død. Dette følger av reglene i odelsloven § 34 til § 36. I forhold til egne barn og barnebarn gjelder denne retten som et utgangspunkt frem til gjenlevende har oppnådd alderspensjon eller full uføretrygd og at barnet har fylt 18 år/barnebarnet har fylt 25. For stebarn gjelder vernet for ektefellen kun frem til barnet har fylt 18 år.

Som en følge av gjenlevendes rett til å bli værende på gården, er det ikke uvanlig at partene enes om at gjenlevende blir sittende med eiendommen i uskifte eller at eiendommen blir utlagt til gjenlevende på skiftet. Så lenge gjenlevende sitter med eiendommen løper det ingen foreldelsesfrist for odelsretten, jf odelsloven § 48. Dette gjelder selv om de odelsberettigede lar vedkommende sitte med eiendommen utover den tid som er fastsatt i odelsloven § 34 til § 36. Mange venter med å kreve odelsløsning til etter at gjenlevende er død.

Testament

At noen har odels- eller åsetesrett på eiendommen innebærer ikke at eieren er forhindret fra å testamentere den til andre. Men et testament vil ikke med bindende virking kunne bestemme at noen ikke skal ha rett til å overta eiendom i kraft av sin odelsrett eller åsetesrett. Dette kan innebære at den som er tilgodesett med eiendommen i testamentet må tåle at den odels- eller åsetesberettigede overtar eiendommen på skiftet. Den som er tilgodesett i testamentet vil da normalt ha krav på å få utbetalt eiendommens verdi. Det må imidlertid tas forbehold om at andre løsninger kan følge av testamentet, direkte eller ved en tolkning av dette.

Avslutning

Reglene omkring skifte av odelseiendommer er kompliserte. Ovenfor er det kun påpekt noen få grunntrekk. Flere av våre advokater har solid erfaring i å bistå klienter i spørsmål om arv, skifte og odelsrett, og kan gi kvalifisert bistand i slike saker.

Harald O. Sletner

Forfatter Harald O. Sletner

Partner / Advokat (H) E-post: sletner@dalan.no Telefon: 952 89 427

Flere artikler av Harald O. Sletner