Eierforholdets betydning – hvem eier egentlig boligen?

Hvem eier egentlig boligen? Hvilken betydning har det at den er kjøpt av mine lønnsmidler når ektefellen min samtidig har passet barn og betalt familiens andre utgifter? Dette er en artikkel som skal prøve å forklare eierforholdets betydning under ekteskapet og dets opphør.

Innledningsvis om eierforholdet

Ektefeller kan erverve eiendomsrett på ulikt vis. Eiendomsretten kan erverves fra andre, f.eks. gjennom kjøp, arv eller gave. Når hytta kjøpes, får en eiendomsrett til hytten mot å betale kjøpesummen. Eiendomsretten kan også på sett og vis skapes, f.eks. ved når en bygger et hus ved selvbyggerinnsats.

Blir eiendelen anskaffet av bare den ene ektefellen, vil eiendelen bli vedkommendes eneeie. Erverves eiendelen av begge i fellesskap, vil ektefellene bli sameiere. Sameie og eneeie betegner dermed hvordan eierforholdet til eiendelen er. Disse begrepene må ikke blandes med felleseie / særeie, som ikke sier noe om eierforholdet, men kun angir hvilken formuesordning ektefellene har valgt (felleseie eller særeie).

Ut fra de samme formuerettslige prinsippene kan også ektefeller erverve eiendomsrett til gjenstander fra den andre ektefellen. Det kan skje f.eks. gjennom ved at den ene kjøper seg inn boligen, at den helt eller delvis gis i gave eller ved bidrag på annet vis. Eiendelen kan da gå fra å være den enes eneeie til å bli begges sameie.

Hvordan fastslås eierforholdet?

Det er de de reelle eierforholdene som er avgjørende for eiendomsretten, ikke hvem som formelt angis som eier, f.eks. i grunnboken. Samtidig vil de formelle eierforholdene kunne ha vesentlig betydning, bl.a. som bevismoment for hva partene har avtalt når det gjelder eierforholdene.

Det er videre slik at eierforholdet ofte klargjøres ut fra partenes bidrag til ervervet. Disse kan være direkte bidrag, f.eks. betalingen av kjøpesummen. Det kan også være såkalte indirekte bidrag, f.eks. dekning av løpende husholdningsutgifter eller pass av felles barn. Tankegangen bak at indirekte bidrag kan være sameiestiftende, er at avlastningen som de indirekte bidragene har skapt, har muliggjort de direkte bidragene, f.eks. gjennom at den ene dermed har kunnet arbeide mer eller spare midler.  Den avgjørende dommen om indirekte bidrag er den såkalte husmordommen (Rt. 1975 s. 220). I dag følger prinsippene også av ekteskapsloven § 31 tredje ledd.

Eierforholdet kan også fastslås av giver. Det vil da ikke være noen ervervsbidrag som ved kjøp, slik at eierforholdet da gjerne beror på en tolkning av hvem som var mottaker av gaven. Eierforholdet vil da bero på en tolkning av gaveløftet.

Til slutt kan eierforholdet avtales mellom ektefellene. Det kan enten dreie seg om en annerkjennelse av bidrag eller ved at det avtalen om eierforholdet inneholder et gaveelement. I så fall vil avtalen kunne kreve ektepakt, jf. ekteskapsloven § 50.

Det kan også være at det inngått avtale ved ektepakt om det er den enes særeie. I så fall vil kunne være såpass vanskelig for den andre å nå frem med opparbeidelse av medeiendomsrett, at ektefellen er henvist til å fremsette eventuelle vederlagskrav etter ekteskapsloven § 63 og § 73.

Eierandelens størrelse

Eierandelenes størrelse vil i utgangspunktet basere seg på hvordan sameiet ble stiftet. Det er likevel slik at dersom stiftelsen ikke tilsier noen spesiell løsning, vil en måtte falle tilbake på den generelle formodningen om at ektefellene, i mangel på andre holdepunkter, eier eiendelen med en halvpart hver, jf. sameieloven § 2.

Det er videre slik at eierbrøker anses som relativt statiske. Derfor skal det mye til før etterfølgende forhold korrigerer allerede opparbeidede eierbrøker. For å bli medeier i noe som har vært den ene ektefellenes eneeie, skal det for eksempel «atskillig til», jf. Rt. 1999 s. 177.

Eierforholdets konsekvenser under ekteskapet

Eierforholdets konsekvenser under ekteskapet vil for de fleste være relativt beskjedne. Riktignok vil eierforholdet begrense kreditorers dekningsrett, idet skyldners kreditorer ikke kan få dekning i det den andre ektefellen eier, jf. dekningsloven § 2-2.

Videre vil det, uavhengig av eierforholdet, være begrensninger i å selge, pantsette, leie bort mm. av felles bolig, jf. ekteskapsloven § 32. Tilsvarende begrensning gjelder også for innbo i felles hjem, jf. ekteskapsloven § 33. For eiendelen som for de fleste av oss utgjør våre største verdier – boligen vår – vil det dermed uansett være klare begrensninger for hvilke eierbeføyelser vi kan utøve.

Eierforholdets konsekvenser ved ekteskapets opphør

Ved ekteskapets opphør, vil eierforholdet avgjøre hvem som har rett til å overta eiendelen. Etter ekteskapsloven § 66 kan en ektefelle overta en eiendel som vedkommende fullt ut eller for det vesentlige eier.

Har partene særeie, vil eierforholdet også avgjøre hvilke verdier partene sitter igjen med. Det er ved særeie – til forskjell fra felleseie – ingen felles verdier som, uavhengig av eierforholdet, skal likedeles.

Ved felleseie vil eierforholdet derimot spille mindre rolle i det verdimessige oppgjøret. Uavhengig av hvem som eier en eiendel skal netto verdier, etter at hver av partene har trukket fra deres egen gjeld, slås sammen og deles på midten, jf. ekteskapsloven § 58. Eierforholdet vil da i første rekke ha betydning der ektefellene har høyere gjeld enn verdier. Dette skyldes at partenes bidrag til likedelingsgrunnlaget ikke kan være lavere enn null. I så måte kan eierforholdet avgjøre hvor store verdier som en ektefelle kan trekke gjeld fra, før hver av partenes bidrag slås sammen og deles på to.

Svein Steinfeld Jervell

Forfatter Svein Steinfeld Jervell

Flere innlegg av Svein Steinfeld Jervell