Fastsettelse av verdi på bolig og annen eiendom ved skilsmisse

Ektefeller vil ofte ha bolig, hytte eller annen eiendom som de eier sammen eller hver for seg. Ved en skilsmisse vil det oppstå spørsmål om hvordan disse eiendommene skal verdsettes i oppgjøret.

Frihet til å inngå avtale om verdien

Hvis partene er enige om verdien av eiendommen, så brukes denne verdien ved oppgjøret.

Er det uenighet om prisen, står partene fritt til å avtale hvordan verdsettelsen skal foregå. Hvis partene ikke klarer å komme til enighet om hvordan eiendelene skal verdsettes, fastsettes verdien ved skiftetakst.

Modeller for avtalt verdsettelse av eiendommer

Det er ganske vanlig at partene ikke har noen klar formening om verdien av sine eiendommer. Det er heller ikke uvanlig at partene har meninger om pris, men at de ikke deler samme mening. Det vil da være behov for at det innhentes verdivurderinger/takster fra fagfolk, typisk fra takstmenn eller eiendomsmeglere.

Hvis en av partene på egen hånd innhenter en verdivurdering/takst, kan dette selvsagt gi en riktig pris, men det er ikke sikkert. Erfaringsmessig vil det kunne være store sprik mellom takster. Prisantydninger vil bl.a. kunne bli påvirket av den informasjon og prisforventning som gis av oppdragsgiveren. Det kan derfor være god grunn til å være skeptisk til en takst eller annen verdivurdering som er innhentet kun av den ene part.

For å unngå langvarige prosesser, kan det være lurt at partene avtaler å innhente verdivurderinger/takster i fellesskap, og at de binder seg til å respektere disse. I og med at prisantydninger kan sprike med til dels store beløp, kan det være risikabelt å binde seg til kun én vurdering. En god modell vil da være at partene enes om at det innhentes to eller tre verdivurdering og at de – på forhånd – binder seg til at verdien skal settes til gjennomsnittet.

Verdsettelse ved skiftetakst

Dersom partene ikke klarer å bli enige om en frivillig modell for verdsettelsen, kan det kreves skiftetakst. Dette følger av ekteskapsloven § 69.

Skiftetakster avholdes av tingretten etter reglene i skifteloven § 125. På mange måter vil gjennomføringen av en skiftetakst minne om en alminnelig rettssak. Partene vil ha anledning til å komme med skriftlige innlegg før saken behandles i tingretten. Under rettsmøtet i tingretten vil partene kunne gi innledende merknader før det foretas en befaring av eiendommen. Partene vil som regel også ha mulighet til å gi noen merknader etter befaringen (prosedyre). Ofte bistås partene av advokater.

Sammensetningen av skjønnsmedlemmene kan variere. Noen takster fastsettes av tre skjønnsmedlemmer alene, uten juridisk fagdommer. Hvis taksten gjelder overtakelse i kraft av odels- eller åsetesrett, skal skiftetaksten settes med fagdommer og to eller fire skjønnsmedlemmer. Også i andre tilfeller kan tingretten bestemme at en fagdommer skal delta under takseringen.

Utgangspunktet for taksten er å finne frem til eiendommens omsetningsverdi. Retten skal altså forsøke å finne frem til hva eiendommen vil kunne selges for i det «åpne markedet». For odelseiendommer gjelder det særlige regler, da disse skal verdsettes etter prinsippene som gjelder for odelstakst, jf odelsloven § 49. For nærmere informasjon om landbrukseiendommer, se vår artikkel om landbrukseiendom og skilsmisse.

En skiftetakst kan overprøves ved en overtakst. Fristen for å begjære overtakst er 1 måned fra forkynnelse av skiftetaksten. Overtaksten behandles i samme tingrett, men med andre dommere. I en overtakst skal retten settes med en fagdommer og fire skjønnsmedlemmer. Overtaksten kan videre ankes til lagmannsretten. Ankefristen er 1 måned.

Hvilket tidspunkt skal verdsettelsen knytte seg til?

I ekteskapsloven § 69, annet ledd, er det gitt regler om hvilket tidspunkt verdsettelsen skal knytte seg til. Det opereres med tre ulike tidspunkt.

1. Eiendommen beholdes av den ektefelle som alene eide denne under ekteskapet:

Hvis eiendommen skal overtas av en ektefelle som allerede eier den alene, skal verdien settes til det eiendommen var verdt på skjæringstidspunktet, jf ekteskapsloven § 60 (faktisk samlivsbrudd / begjæring om separasjon).

2. Eiendommen er i sameie – eller overtas av den som ikke eier – privat skifte:

Hvis eiendommen eies i sameie mellom partene, eller den skal overtas av den ektefelle som ikke eide den fra før, vil reglene være forskjellige for privat skifte kontra offentlig skifte. Ved privat skifte skal verdien knytte seg til tidspunktet da det ble bestemt hvem som skulle overta eiendelen.

3. Eiendommen er i sameie – eller overtas av den som ikke eier – offentlig skifte:

Ved offentlig skifte er det bestemt at verdsettelsen skal knytte seg til det såkalte «utlodningstidspunktet». Dette er det tidspunktet da retten foretar den formelle utlodningen av eiendommen. I praksis knyttes dette tidspunktet ofte opp til det tidspunkt som eiendommen rent faktisk ble taksert ved skiftetakst.

Avsluttende merknader:

Denne artikkelen er kun ment å gi en oversikt over sentrale temaer knyttet til verdsettelse av bolig og andre eiendommer. Ved siden av selve verdsettingen kan det i et skifte være kompliserte spørsmål vedrørende eierforhold, sameie, skjevdeling osv. Våre advokater har solid erfaring i å bistå klienter i skilsmisseoppgjør, det være seg under forhandlinger eller ved behandling i domstolene.

Harald O. Sletner

Forfatter Harald O. Sletner

Flere innlegg av Harald O. Sletner