Landbrukseiendom og skilsmisse

Når ektefeller eller samboere skiller lag skal eiendeler i sameie deles. For ektefeller skal også felles formuesordning (felleseiet) gjøres opp.  Eiendeler skal overtas av en av partene, og det skal foretas en avregning som gjør at hver får de verdier vedkommende har krav på under skiftet.

Når felles eiendeler og eventuell felles formuesordning omfatter landbrukseiendom, vil dette påvirke prosessen.  Særlige regler knyttet til konsesjonsregler for landbrukseiendom så vel som odelsretten har betydning for ulike problemstillinger skiftet kan reise.

I denne artikkelen vil vi se nærmere på enkelte av de problemstillinger som slike saker kan reise. Tankegangen vår er å gi bedre innblikk i et noe mindre tilgjengelig rettsfelt.  Vi bistår både i tvistesaker knyttet til landbrukseiendom så vel som i skiftesaker. Artikkelen er også basert på vår erfaring fra disse sakene.

Innledning

En konsekvens av ekteskapet er at ekteparet etablerer en felles formuesordning, omtalt som felleseiet. Ektefellenes formuesordning vil være av mindre betydning så lenge ekteskapet består. Konsekvensene viser seg først og fremst ved ekteskapets opphør idet verdien av de eiendeler som omfattes av felleseiet, da skal likedeles mellom ektefellene i samsvar med ekteskapsloven § 58. Ektefellene gis krav på et boslodd eller en verdimessig halvpart av felleseiets netto.

Delingen av felleseiet vil også omfatte landbrukseiendom, uavhengig av om landbrukseiendommen bare eies av den ene eller ligger i sameie mellom ektefellene. For å unnta landbrukseiendommen fra delingen av felleseiet, må landbrukseiendommen enten ligge i særeie eller den må kunne skjevdeles, se ekteskapsloven §§ 42 og 59.

Det er likevel enkelte særtrekk ved landbrukseiendommen som er av betydning for skilsmisseprosessen. Det gjelder særlig forhold knyttet til verdsettelsen av landbrukseiendom og hvem som har rett til å overta den. Vi er her i krysningspunktet mellom ekteskapslovens bestemmelser og regler som følger av odels- og åsetesretten samt konsesjonslovgivningen.

Adgangen til å holde gården utenom delingen som særeie

For å kunne holde landbrukseiendommen utenom delingen, må det opprettes ektepakt hvor ektefellene avtaler at gården gjøres til særeie. Særeie av gården medfører at den verdien landbrukseiendommen representerer på skiftet ikke skal inngå i felleseiet, som da verdimessig skal likedeles med den andre ektefellen.

Overtas gården i arv eller som gave, kan overføringen særeie klausuleres av giver / arvelater, se ekteskapsloven § 48. Særeieklausuleringen kan i en viss utstrekning omfatte hele eiendommen, selv om det delvis er betalt vederlag. For at det skal være grunnlag for dette må det fremkomme av selve disposisjonen / særeieklausuleringen og gavepreget må nok være dominerende og vederlagselementet underordnet.

Adgangen til å holde gården utenom delingen gjennom skjevdelingsreglene

For gård som er arvet, mottatt i gave eller som fullt ut er ervervet før ekteskapets inngåelse, vil den ofte også kunne holdes utenom skiftet gjennom ekteskapslovens skjevdelingsregler. Etter ekteskapsloven § 59 kan en ektefelle holde utenom (skjevdele) verdier som klart kan føres tilbake til midler fra ekteskapets inngåelse eller som senere ervervet i arv eller som gave fra andre enn den andre ektefellen.

Skjevdeling kan bare utøves overfor eiendeler du selv eier – du kan mao. ikke skjevdele i eiendeler som eies av den andre ektefellen. Det vil her være relevant at det ikke kan etableres medeiendomsrett i landbrukseiendom gjennom såkalte indirekte bidrag, jf. ekteskapsloven § 31 tredje ledd. Indirekte bidrag omfatter bla. betaling av forbruksutgifter, arbeid i hjemmet og omsorg / pass av felles barn. Det er lagt til grunn i rettspraksis at indirekte bidrag kan stifte medeiendomsrett, men det gjelder altså ikke for landbrukseiendommer.  Det betyr i praksis at medeiendomsrett i landbrukseiendommer må opparbeides gjennom direkte bidrag, dvs; innbetalinger, gjeldsbetjening mm.

Det oppstår et særlig spørsmål knyttet til om åsetesfradrag kan anses som en gave / arv i relasjon til skjevdelingsreglene. Åsetefradrag gir åseteberettigede livsarving adgang til å overta eiendommen til rimelig pris ettersom vedkommende skal bli sittende med eiendommen, jf. odelsloven § 56. Åsetesfradraget utgjør anslagsvis mellom 10 – 30 % av markedsverdien.

Hvorvidt åsetesfradrag kan gi grunnlag for skjevdeling, må nok vurderes konkret.

Det kan i den sammenheng være avgjørende om åsetesretten gjøres gjeldende i forbindelse med skiftet etter arvelater, jf. skifteloven § 62 eller om eiendommen gis til lavere pris enn omsetningspris med henvisning til åsetesreglene. Ved det siste vil det være en gavehensikt, noe som er en forutsetning for at disposisjonen anses som en gave. Ved det første vil ikke nødvendigvis gavehensikten foreligge. Det er heller ikke opplagt at overføringen kan anses som en «gave» eller «arv» fra giver etter ekteskapsloven § 59, idet det dreier seg om et ubetinget krav som åseteberettigede livsarving fremsetter i forbindelse med skiftet.

Hvem kan overta gården?

Hovedregelen for det gjenstandsmessige oppgjøret, er at den ektefellen som fullt ut eller for det vesentligste eier eiendelen, kan kreve eiendelen utlagt på skiftet, jf. ekteskapsloven § 66.

For landbrukseiendommer gjelder likevel særregler om at en ektefelle som kan løse eiendommen på odel, alltid kan overta eiendommen på skiftet, jf. ekteskapsloven § 66 annet ledd. Dette gir odelsberettiget ektefelle adgang til å overta landbrukseiendommen, uavhengig av om vedkommende fullt ut eller for det vesentligste eier eiendommen.

Det følger videre av ekteskapsloven § 67 første ledd litra a, at særregelen om overtakelse av felles bolig ved særlig grunner, og uavhengig av eierforhold, ikke kommer til anvendelse for eiendommer overtatt på odel.

Årsaken er at odelsretten er en løsningsrett. Den gir rett til overtakelse og da kan det ikke følge andre overtakelsesregler etter ekteskapsloven.

Verdsettelsen av gården

Når eiendeler blir utlagt på skiftet skal verdsettelsen skje i samsvar med ekteskapsloven § 69. Utgangspunktet er at verdien skal tilsvare omsetningsverdien, som avregnes mot de verdier vedkommende har krav på i medhold av formuesordningen (felleseie / særeie).

For landbrukseiendommer som løses på odel gjelder særskilte verdsettelsesregler. Av odelsloven § 49 fremkommer at eiendommen skal verdsettes til odelstakst, dvs. på grunnlag av den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet og som er forenelig med at eiendommen i hovedsak blir utnyttet til landbruksformål. For landbrukseiendommer som faller utenom odelstakstbestemmelsen må det antas at omsetningsverdien må være den høyeste verdien landbruksmyndighetene vil godkjenne i forbindelse med konsesjonsbehandlingen. At slikt verdimessig tak for takstverdien ikke gjelder for tilfeller som faller innenfor odelsloven § 49, er fastslått av Høyesteretts i Rt.  1998 side 1389.

Verdsettelsestidspunktet

Ekteskapsloven § 69 annet ledd fastslår verdien pr. skjæringstidspunktet legges til grunn for verdsettelsen når en ektefelle beholder egne eiendeler. Skjæringstidspunktet settes i hovedsak til tidspunktet samlivet ble brutt eller da krav om separasjon eller skilsmisse kom inn til fylkesmannen. For øvrig vises til ekteskapsloven § 60.

I andre tilfeller enn der vedkommende overtar eiendeler som vedkommende er eneeier av, skal verdsettelsen ved offentlig skifte knyttes til verdien pr. utlodningstidspunktet og ved privat skifte til verdien da det ble bestemt hvem som skal overta eiendelen.

Av bestemmelsen fremkommer at odelsløsning ikke uten videre er av betydning for verdsettelsestidspunkt, ettersom verdsettelsestidspunktet knytter seg til hvorvidt eiendommen er i eneeie eller sameie.

Svein Steinfeld Jervell

Forfatter Svein Steinfeld Jervell

Flere innlegg av Svein Steinfeld Jervell